Ämne: Vemod och kval inför val - Soutteräng 210kvm

[Smurfen.]

Köpesumman på huset? 

Då har man ändrat mycket sen jag köpte hus, visst frågade banken om köpesumman, fast det var efter de värderat huset.
Värderingen gjordes på taxeringsvärde samt statistik på försäljningar på andra hus i området.
Så det enda min köpesumma användes för är som statistik för framtida värderingar i samma område.

Jag har för mig om att de räknade fram ett snitt på förhållandet mellan taxeringsvärde och köpeskillingen för husförsäljningar gjorda i området och sen använde husets taxeringsvärde för att få fram ett lämpligt värde.

Taxeringsvärdena är så låga där jag bor så dom har egentligen inte nått med värdet på huset att göra mitt hus är värt ca 3 gånger så mycket som tax värde men det ligger på landet så det finns inga andra hus banken kan jämföra med är lättare för dom i storstan där det finns 200 identiska hus i samma område.

[David Rinnan]

WOW - vilka diskussioner och engagemang. Tack.
Har nu gjort överlåtelsebesiktning med gott resultat.

Köpeskillingen är ~4Mkr men det är ointressant - finansieringen är löst. Frågan är egentligen vad som blir billigast på sikt, inte om/hur vi får lån eller inte.

Några tankar,
1) stor osäkerhet gällande husets effektbehov. Energideklarationen säger en sak (28MW) och säljarens energikostnad en annan (53kkr/år). Vi kommer nog att avvakta VP och installera två spiskassetter, FTX och rulla ut 40+cm isolering på vinden - innan vinter 2012/2013. Dessa investeringar ska vi göra oavsett VP eller inte. Sen - sommaren 2013 - kan vi utvärdera energibehovet och vilka lösningar som finns oss tillhanda.
2) energideklarationer måste vara världen mest överskattade produkt och att det är tvång för säljaren är sjukt. I min mening är jag måttligt insatt i dessa ämnen men kände till alla rekommendationer innan jag träffade besiktningsmannen.
3) jag tycker det är svårt att hitta entreprenörer i området, ännu svårare med referenser. Borde skapas en lista med omdömen på installatörer/service bolag liknande den som prisjakt.nu har för sina produkter. Det gynnar dem som är bra!
4) diskussionerna verkar lätt landa i tekniska detaljer istället för att se på helhetslösningar.
5) söker information gällande uppvärmning av varmvatten med solpaneler - dåligt med info om pris, effekt etc. Solpaneler borde vara ett intressant val för hus med direktverkande-el?

Givet en elkostnad om ca 1.3 inkl framledning, typ, så skulle förbrukningen inkl hh ligga på 40mwh. Och ca 30-34 utav dessa vara relaterade till uppvärmning. Vilket inte är helt fel. Man ska inte glömma att en energideklaration är justerad för normal-temperatur och ett kallt år som med direktel kan slå riktigt hårt på elräkningen. Energideklarationen indikerar ju inte hur mycket huset drog ett givet år och inte heller i fall ägaren hade rörligt elpris som kan ha slagit hårt.

Om man av någon anledning siktar på en specifik effekt-täckningsprocent så behöver man så klart göra mätningar och logga ute-temp och justera denna för ett normalår med hjälp av graddagar. Men det är ju sällan man gör så speciellt i fall man beslutat sig om att ha marginal i sin dimensionering mha tank eller invertermaskin.

Har man en elräkning och vet vilket år den avser. Samt en energideklaration och uppgifter om husets storlek så kan man ganska väl pricka in vad huset har för behov och anpassa värmepumpen till detta utifrån ägarens önskemål och filosofi.

Isolering och återvinning är väldigt trevligt. Speciellt utifrån ett komfortperspektiv!

[stebo]

...
Ja, energideklarationer är ett stort skämt men de är ett tvång bara om köparen kräver en energideklaration. Vill köparen inte ha någon energideklaration behöver säljaren inte lämna någon.

Hmmm.... mäklaren förklarade väldigt noga för säljaren att detta - energideklaration alltså - var av yttersta vikt och obligatoriskt vid en husförsäljning.
Märligt!

... men med tanke på att värmebehovet är 28 MWh/år eller mer är direktel helt fel...

Kan du utveckla? Är det för att huset konsumerar den mängden el - därmed så måste en VP in för att sänka kostnaderna?

[purjo__]

Köpesumman på huset? 

Då har man ändrat mycket sen jag köpte hus, visst frågade banken om köpesumman, fast det var efter de värderat huset.
Värderingen gjordes på taxeringsvärde samt statistik på försäljningar på andra hus i området.
Så det enda min köpesumma användes för är som statistik för framtida värderingar i samma område.

Jag har för mig om att de räknade fram ett snitt på förhållandet mellan taxeringsvärde och köpeskillingen för husförsäljningar gjorda i området och sen använde husets taxeringsvärde för att få fram ett lämpligt värde.

Vi värderade huset när vi köpte det för ca 10 år sen (vi hyrde det innan, men ville äga själv). Då var det tydligen värt 425 000:- och banken beviljade bottenlån på 75% av det. Några år senare när vi hade renoverat lite ville vi låna mer och gjorde en ny värdering. Då var det värt 800 000:- och banken beviljade nytt bottenlån på 75%.
Taxeringsvärdet har hela tiden varit i princip oförändrat och legat runt 350 000:-

Taxeringsvärdet verkar med andra ord inte väga så tungt i bankernas bedömningar...

[Roland]

Hmmm.... mäklaren förklarade väldigt noga för säljaren att detta - energideklaration alltså - var av yttersta vikt och obligatoriskt vid en husförsäljning.
Märligt!
Kan du utveckla? Är det för att huset konsumerar den mängden el - därmed så måste en VP in för att sänka kostnaderna?

Energideklarationer har intensivt diskuterats tidigare här på forumet med hänvisning till lagtexterna. Om jag minns rätt kan köparen upp till 6 månader efter köpet kräva säljaren på energideklaration om köparen inte gjorde det vid själva köpetillfället. Kräver köparen ingen deklaration är det inte krav på att göra någon. Man kan skriva ett avtal om det. För mäklaren är det naturligtvis bekvämast att det finns en energideklaration vid försäljningstillfället, man vet ju inte inställningen till energideklarationer hos den som bjuder högst. Och så är det ju inte mäklaren som betalar deklarationen.

Förbrukar huset 28 MWh/år värme kommer en berg- eller markvärmepump att spara ca 20 MWh/år. Om det blir rimligt återbetalningstid beror vad konverteringen kostar. Ekonomisk självbevarelsedrift motiverar i alla fall någon form av värmepump även om det bara blir L/L-varianten. Ligger uppvärmningskostnaden på 50 000 kr/år (verkar osannolikt med tanke på byggåret) skulle jag gå på bergvärme utan att överväga alternativen.

Blir det konverteringsalternativet, ta till radiatorerna ordentligt. Det kostar inte så mycket mer men det minskar driftkostnaderna.

[Carl N]

Vi värderade huset när vi köpte det för ca 10 år sen (vi hyrde det innan, men ville äga själv). Då var det tydligen värt 425 000:- och banken beviljade bottenlån på 75% av det. Några år senare när vi hade renoverat lite ville vi låna mer och gjorde en ny värdering. Då var det värt 800 000:- och banken beviljade nytt bottenlån på 75%.
Taxeringsvärdet har hela tiden varit i princip oförändrat och legat runt 350 000:-

Taxeringsvärdet verkar med andra ord inte väga så tungt i bankernas bedömningar...

Men om en massa andra hus i området sålts till högre köpeskilling i förhållandet till taxeringsvärdet så blir ju kvoten större?

Men jag lägger ner den diskussionen nu. 

[Smurfen.]

Men om en massa andra hus i området sålts till högre köpeskilling i förhållandet till taxeringsvärdet så blir ju kvoten större?

Men jag lägger ner den diskussionen nu. 

Misstänker att det inte finns en massa hus området.

[David Rinnan]

Energideklarationen skapar en medvetenhet hos konsumenten samt insamlar troligen värdefull statistik till staten etc. Vi ska ju någonstans visa, lokalt och globalt, hur vårt lands energiförbrukning ser ut och vad den bygger på för värmekällor etc.

Stora merparten av energideklarationerna är ju ganska korrekta. Fokus ligger dock på förbrukning med rådande energikälla snarare än ett dimensioneringsunderlag där man tittar på husets faktiska effektbehov oavsett energikälla.