Ämne: Bergvärme hyresfastighet 6 lght

[fiLAN]

Hej!
Köpte en fastighet på exekutiv auktion i Norrland och tittar nu på värmesystemet som jag avser byta ut då jag planerar att ha kvar huset och hyra ut lägenheterna och biytor. Finns ingen energideklaration eller möjlighet att fråga gamla ägarna så har ingen bakgrundsinfo att luta mig emot i detta läge.

Förutsättningar:
- Ombyggd oljepanna till pellets.
- Jämtland.
- Stort gammalt trähus med 2glas-fönster +2800 i takhöjd, 3plan och ca 400kvm uppvärmd yta.
- Finns även en ekonomibyggnad i form av ladugård med flertalet uthyrningsbara verkstäder ca 200kvm samt en bostadsdel på kanske 120kvm ytterligare. Ska jag titta på att bygga en större anläggning och kulvertera för att kunna värma allt? Går det att räkna hem eller är det bättre att ha separata anläggningar?

Haft en initial kontakt med lokala IVT-installatören som ska räkna på det i höst. Han gissade på, utan att titta närmare ännu, att jag kommer åtminstone behöva en fastighetspump typ IVT Geo 22kW.

Är jag rätt inne på att satsa på en bergvärmeanläggning? Kan högst troligen inte koppla på mig på FJV och skulle samtidigt kännas bra att inte låsa upp sig mot en fjärrvärmeleverantör med monopolställning.
Vilka leverantörer ska man titta på och är det några man bör undvika?
Jag vill ha en driftsäker anläggning och pellets känns som det går bort direkt.

Tar tacksamt emot kommentarer och goda råd för jag vet att det finns en gedigen kunskap på detta forum!

[Josth]

Absolut är bergvärme rätt väg att gå i Jämtland om man inte längre vill elda med pellets. Men man behöver då samtidigt se över ventilationen i huset när skorstenen inte längre värms. När är husen byggda och isolerade? Har du tittat efter borrhål i närheten för att se om bergvärme verkar gå bra? https://apps.sgu.se/kartvisare/kartvisare-brunnar.html Klarar el-abonnemanget av att driva en värmepump på ca 30-40 kW?

[fiLAN]

Tack för svar Josth!
Det här är en riktigt gammal fastighet och byggda troligen för +100år sedan. Modell pampig grosshandlarvilla och har bl.a inhyst lanthandel för länge sedan.
Ingen i direkt anslutning har registrerad energibrunn men finns absolut runt omkring i området. Verkar snitta mellan 15-40m till berggrund.
Finns sju abbonemang indraget i huset idag och har trafostation på tomten så det borde inte vara några problem att uppgradera elen vid behov.

[Josth]

Ok, riktigt gammalt hus då. Tabellen jag har säger att man i den zonen bör räkna med ett effektbehov på 100 W/m2, rejält högt. Nu är det 3-planshus så det minskar värmebehovet en del jämfört med ett 1-planshus men det handlar som sagt om fastighetsvärmepumpar. Praktiskt med så nära till transformatorstationen. Fastighetsabonnemanget på el måste nog uppgraderas. Om det är nära ladugården kan man fundera på gemensamt värmesystem men blir det en längre kulvert är det förmodligen bäst med olika system. Beror förstås också på vilka utrymmen som finns tillgängliga.

Viktigast att hitta en bra återförsäljare som har bred kunskap. Om det sedan är IVT, NIBE, CTC eller Thermia är faktiskt sekundärt. När det gäller ventilationen och skorstenen kan det vara idé att anlita kommunens sotarfirma om man inte har något annan firma.

[Ewald]

Ok, riktigt gammalt hus då. Tabellen jag har säger att man i den zonen bör räkna med ett effektbehov på 100 W/m2, rejält högt. Nu är det 3-planshus så det minskar värmebehovet en del jämfört med ett 1-planshus men det handlar som sagt om fastighetsvärmepumpar. Praktiskt med så nära till transformatorstationen. Fastighetsabonnemanget på el måste nog uppgraderas. Om det är nära ladugården kan man fundera på gemensamt värmesystem men blir det en längre kulvert är det förmodligen bäst med olika system. Beror förstås också på vilka utrymmen som finns tillgängliga.

Viktigast att hitta en bra återförsäljare som har bred kunskap. Om det sedan är IVT, NIBE, CTC eller Thermia är faktiskt sekundärt. När det gäller ventilationen och skorstenen kan det vara idé att anlita kommunens sotarfirma om man inte har något annan firma.

Installatören räknade troligtvis med ca 50 W/m2.

Men huset måste ju någon gång ha blivit ombyggt/ isolerat mm

Så man behöver göra en effektbehovsberäkning ... titta lite på nuvarande förbrukning kan också vara en bra idé.

Krävs väl stora borrhål om man räknar med 100 W/m2.

[Ewald]

... och ekonomibyggnaden behöver troligtvis inte vara uppvärmd till 20 grader. Så där beror det lite på husr det ser ut och vilka temperaturer man vill uppnå under vintern.

[Henrikthom]

Kolla vilken huvudsäkring du max kan ha också.

[Rickard]

Det finns flera fallgropar i den där ekvationen.
1. Matningen till huset, borde inte vara så dyrt att förstärka, men precis allt kostar mer än man tror, så kolla upp det innan du beställer värmepumpen.
2. Vi leker med tanken att du väljer värmepump, och vill att hyresgästerna ska betala för det de förbrukar så du slipper tjafs om att den eller den minsann betalar mer för värmen än de borde..
Då måste du troligen dra helt nya radiatorkretsar, för i äldre hus är det sällan vattentäta skott mellan lägenheterna eller de olika planen, de olika stammarna kan gå både mellan våningar och lägenheter. Du behöver dessutom ett gäng värmemätare för att fördela kostnaderna på ett korrekt sätt.
3. Att ha 7 el-abonnemang är lite gammeldags, kanske skulle du även skaffa bara ett, och sedan ha undermätning med individuell elmätaravläsning. (Det utmaningen kan vi hjälpa dig med för en rimlig kostnad, med individuell automatisk elmätaravläsning och underlag för debitering.), du borde i alla fall räkna på det för att se om du kan tjäna en hacka på att sköta mätningen och faktureringen av el och få betalt i form av minskade fasta kostnader för de många enskilda abonnemangen.
4. Effektbehovet är svårberäknat, det behövs en uppskattning av energibehovet av en kompetens konsult som får kika på det, men om man ska generalisera, utifrån det du beskriver så behövs nog ca 100 W/m2 i markplan, och ca 50W/m2 på övervåningarna - så skulle i vart fall jag räkna för att komma i närheten av verkligheten.
Den där ladugården är ju också extremt svårt att beräkna energibehov på, även där behövs en undersökning av hur det är isolerat och vad man kan tro att energibehovet är.
5. 2-glasfönster i Jämtland bör ju absolut bytas ut, av många olika skäl, men även här är det stora kostnader, och troligen svårt att räkna hem om du ändå tänkt sätta in en värmepump, med tanke på den höga verkningsgraden så blir ju payoff-tiden på fönsterbyten 3-4 gånger längre än om du värmer med el eller pellets.
6. Varmvattenförbrukningen vill man ju också debitera individuellt för, om det är möjligt, men även det kan ju kräva nya dragningar av varmvattnet, möjligen måste du lägga till varmvattencirkulation, om det inte redan finns, så även där kommer det kunna bli rejält dyrt, med nya varmvattenstammar, induvidiellt mätning av värme eller vattenmängd (kanske enklare att bara mäta hur mycket tappvarmvatten de förbrukar och fakturera baserat på en uppskattad kostnad för tappvarmvatten).

Det kommer troligen bli massiva kostnader om man lägger ihop allt om du vill få det modernt, och möjligt att debitera för individuell förbrukning av el, värme, och varmvatten.

Utan att ha räknat in de där lokalerna i ladugårdern (förutom de 120 m2 bostadsyta) så kommer jag fram till ett effektbehov på ca 33 kW, så en 40 kW värmepump med varvtalsstyrning och 4 borror som är 200 meter djupa kanske skulle kunna fungera, även om du inte gör någon djupgående undersökning av effektbehoven baserat på isoleringsgraden.
Ibland kan det vara bättre/billigare att ta i lite när det gåller värmepumpen än att lägga ut en massa pengar på konsulter som kanske ändå inte ger dig ett helt korrekt facit. (Svårt i en så gammal byggnad att veta säkert hur det ser ut i väggarna.)

Allt beror alltså på dina ambitioner, men som jag ser det, om du satsar på lång sikt så talar vi i alla fall om någon miljon i investeringskostnad för att få det väl fungernade, rättvist för hyresgästerna med individuell mätaravläsning, och med en bra funktion.

Sen finns alla möjliga och omöjliga vägar att ta genvägar, det finns ju ett skäl till att man idag har tvåglasfönster, 7 abonnemang för elen idag, och pelletspanna.
Inte säkert det går tjäna nåt på att göra de investeringar du tittar på.

Å andra sidan, om huset var billigt, och du kan hyra ut 7 bostäder och ett gäng "övriga lokaler" så kanske det kan bli en bra avkastning på investerat kapital.

Om du själv inte bor i närheten och kan agera vaktmästare så vill du ju inte ha en massa gammal teknisk utrustning som kommer att krångla och behöva inlejd tekniker för att ständigt åtgärda fel som uppstår, t.ex med en krånglande pelletspanna, eller gamla radiatorkretsar, gamla dåligt dimensionerade radiatorer, krånglande termostater och klagomål från hyresgästerna.

[fiLAN]

Mycket bra och kloka tankar Rickard, tack för de.

Jag bedömer att jag har köpt huset till rätt kurs för att kunna ha marginaler att kosta på det en hel del. Då ingår främst kostnader för värmesystemet i den kalkylen. Någon historik har jag som jag nämnt ingen möjlighet att få tag i tyvärr då fastigheten ingått i en konkurs. Klokt att tänka i överkant och köra på inverterpump, då går det ju faktiskt bygga vidare på systemet och göra det i etapper.
Som du säger kan ju det vara smart för att slippa lägga pengar på konsulter som ändå inte kan ge några garantier sen. Jag är ju just en sådan byggteknisk konsult själv.  =)

Huset har varit kallställt i två år och skador på stammar och system finns så jag har räknat med att behöva dra en del nytt även där men allt som går att använda blir ju en direkt bonus. Tanken jag har är att hyra ut lägenheterna med varmhyra men ha individuell mätning på varmvatten och ev på elen. Dock är det ju skönt om alla hyresgäster har egna elabbonemang för att slippa styra med det om någon inte betalar när det ändå är förberett för det. Ska absolut ha dig i åtanke om det blir aktuellt, har du någon hemsida att hänvisa till där du håller hus?
Det andra huset och lokaler går ju att lösa med individuella luftvärmepumpar så vi kan bortse från det i det här läget. Skulle man ha marginaler på pumpen får man väl överväga att kulvertera. Det är uppskattningsvis 50m från pumpplacering till den andra byggnaden och det kanske bara är dumt.

Tack! 

[Rickard]

Det där med kulvert är ju inte heller gratis, och orsakar ju lite förluster också, men det är klart, se man snabbt att det finns överkapacitet så kan det vara en bra lösning för värmen, att köra tappvarmvatten med VVC i en så pass lång kulvert kan nog kosta mer än det smakar.
Att mäta energiförbrukning för tappvarmvatten är nog rätt svårt, en värmemätare tar ju ett tag på sig innan den reagerar på värmen, och med många små tapp av varmvatten, typ när man tvättar händerna, så kommer de inte hinna reagera, men varmvattenbredaren töms likväl på energi.
Därför brukar jag argumentera för att man räknar ut en produktionskostnad/m3 tappvarmvatten, och så mäter man bara hur mycket de förbrukat.
Du kan läsa mer om våra produkter och tjänster här.
Tror du får svårt att hitta mer prisvärda lösningar för AMR, automatisk mätaravläsning, i Sverige.
Vi kan också hjälpa till att lägga upp konto och konfigurera logger och mätare så att det är så mycket plug&play som möjligt mot en timkostnad.
www.energibutiken.se
www.fjarravlasning.se
www.logger1010.se
www.timprisstyrning.se
www.e-logger.se