Ämne: Är bergvärme en bra idé för oss? 11840m2 BRF

[Tågråttan]

Allt ska ingå, har aldrig fungerat, det kanske är ändring på gång
Fungerar KANSKE om man ska bygga en handikapptoalett men annars är verkligheten någonting annat.. Vi gör alltid enligt handlingar på byggen och sen får den som gjort handlingarna stå å skämmas.

Som ett exempel gjordes ett jobb som skulle pågå enligt konsulten under 2år i lite olika omg, brf hade fått hjälp av konsulten att ta fram både arbetsbeskrivning och analyserat företags offerter.
Jobbet gjordes på 2 fullbetalda och en lärling på mindre än 6 veckor, jobbet gick igenom klanderfritt.
BRF blev blåsta på minst 700.000kr och allt för att dom förlita sig på en konsult. Vet att han fick efterskänka sitt arvode då han inte utfört dom kontroller han skulle göra för han han inte med.

Ett annat jobb skulle utföras åt kommunen med konsulter inblandade, ett jobb som skulle pågå under 2 somrar, 5st fick utbildning på att köra skylift och efter 2 veckor var jobbet klart, utfört av en utlärd och en lärling. Men där klarade sig kommunen från att bli blåsta av konsulterna då det var ett löpande jobb, stackars kommun om det varit ett prisjobb.

Nä man får precis som med hantverkare ta konsulter med en nypa salt, jag har bara mött en byggkonsult som imponerat på mig under mina första 30 verksamma år, han kunde allt.

[Gardneri]

Du skrev tidigare att värmepumpen skulle dra 350 580 kWh och vi kan anta att priser för el och nät hamnar på 1 000 kr/MWh (för enkelhetens skull). Idag är elpriset lågt och nätkostnaden på väg upp. Betyder då att driftkostnaden ligger på 350 580 kr.

Med frågan är vad kostar 220 MWh i energianvändning (fjärrvärme) och effektkostnaden om du ska ha kvar den som spets? Det är inte 903 kr/MWh det kan jag försäkra. Välj taxa som passar bäst. För det är här jag menar att en BRF ska ställa krav på besparingen, annars är risken väldig stor att de blir blåsta.

Under den tid det fanns Taxa A, gick det räkna fram, men prova idag med de taxor som finns.

Att allt ska ingå fungerar idag, tro mig (men du måste vända dig till rätt företag). Men entreprenörer generellt är inte intresserade av detta. Först prisar man sig in, därefter kommer det ÄTA för att få ekonomi i projektet. Låter det bekant.

Konsulter som gör fel ska göra om utan betalning och blir det fel i projektet ska de använda sig försäkring, men det är naturligtvis tufft för en styrelse i en BRF som inte vet vad ABK säger eller för den delen vad ABT säger.

Personligen är jag så trött på både entreprenörer och konsulter som hela tiden ska försöka slinga sig.

[cocacola]

mm Gardner du är trött på oss entrepenörer   
jag kan läsa det genom dina inlägg   får man fråga då vad är din roll inom branschen .?
Låt inte besvikelsen du mött gå ut över alla,, Det finns dom som i skarpa lägen lägger ner det jobb du beskriver

Vad kostar säkringen i fastkostnad per år för ytterligare ca 300kw ?
ca 450 amper till  som man låser upp för för den spetsenergi den enkla kalkylen jag räkna fram.

du skriver .
Att allt ska ingå fungerar idag, tro mig (men du måste vända dig till rätt företag). Men entreprenörer generellt är inte intresserade av detta. Först prisar man sig in, därefter kommer det ÄTA för att få ekonomi i projektet. Låter det bekant.

visst är det bekant.. jag lämnar också offerter och möts i diskussioner om varför det förslag jag lämnat är x kr dyrare..   Jag har gjort en massa jobb efter dom du beskriver Gardneri..  Och då är det stora konsultfirmor som stått för projekteringen och gjort fel.. Jag ser det som mänskligt.. görs inga misstag jobbar du inte heller.
Det som spelar roll är vad man gör åt det ..  gör man inget åt det överlever man inte  ( vi är inne på vårt femtiofjärde år)

Du skrev
Konsulter som gör fel ska göra om utan betalning och blir det fel i projektet ska de använda sig försäkring, men det är naturligtvis tufft för en styrelse i en BRF som inte vet vad ABK säger eller för den delen vad ABT säger.
Jag håller med .. det är därför det finns förvaltare åt BRF som har duktigt folk .. Det underlättar mitt jobb med och är något jag rekomenderar .. Det är alltid lättare att tala med någon som är på samma nivå ..

cc

[Gardneri]

Du är uppenbarligen en entreprenör som vill gå på ”pek” där det är i princip omöjlig att göra en besiktning av jobbet. Undrar hur många som vill bygga en villa för 7 miljoner på ”pek”. Jag skulle aldrig göra det.

Jag vill visa på riskerna för en BRF där styrelsen är ”lekmän”, en handling är inget 100 % garanti och alla kan göra fel. Problemet med en E som går på ”pek” är att den firman aldrig tar på sig fel och står för kostnaden. Finns också konsulter som agerar på samma sätt.

Finns faktisk företag som tar på sig liknande projekt där de står för installationskostnaden utan ÄTA i hela projektet, tar också på sig 80-90 % i garanti på den beräknade energibesparingen (i kronor räknat). Skriver avtal på 3-10 år för optimering uppföljning och garanti.

Då blir det enkelt för BRF:en att vikta garanterad besparing (kronor) mot installationskostnad som är fast. ABT:en ger en garanti på 5 år, inte bara köra enligt AA VVS. Ett avtal är naturligtvis inte gratis med även det specificeras med en fast kostnad, väldig transparant för beställaren.

Ett annat problem är att E inte alltid förstår vad ABT;n säger om deras skyldigheter (finns också rättigheter), därför rekommenderade jag en extern projektledare (som är kunnig i ABT och har ”skinn” på näsan). Men även en kvalitetsansvarig som är fristående från E och inte minst en besiktningsman som också är fristående.

Beställarens ansvar är naturligtvis att anta rätt anbud, som beställare (BRF) får man inte vara så naiv att om tre E (3) lämnar pris omkring 7 miljoner och den fjärde 3 miljoner, så är detta inte samma anläggning. Beställaren väljer anbudet på 3 miljoner för det är mycket billigare och vips är de med på "fuskbyggarena", undra varför? Därför ska en BRF också ha hjälp med detta, vilket jar tidigare också tog upp som ett tips.

Vad kostar säkring i fastkostnad per år för ytteligare ca 300 kW? Läsa mina tidigare inlägg så ser du min åsikt om detta.

"jag lämnar också offerter och möts i diskussioner om varför det förslag jag lämnat är x kr dyrare.." Tyder på "pek" ingen handling, då bör du vara en företrädare för handling eller att dina konkurrentar prisar sig in och sedan kommer ÄTA. Därför SKA en BRF ha hjälp med detta.

"Jag ser det som mänskligt.. görs inga misstag jobbar du inte heller." Typiskt E tänk, i industrin kan man inte tillverka samma produkt med samma felfrekvens och dessutom ta betalt för det ytterligare en, två eller tre gånger.

[Tågråttan]

Vet att det är många som sätter låga anbud i hopp om att få mer jobb i framtiden och även företag som prisar sig in för att sen försöka överleva på ÄTA jobben..

Ivårt fall är ALLA ÄTA/timtids jobb betydligt sämre betalt och ingenting vi eftersträvar, men ibland måste man hjälpa kunden "beställaren."
Vi vill ha rena ytor och inga hinder i vägen för det är det bästa sättet att få det att gå ihop, tyvärr blir det bara sämre å sämre med det då byggtiderna förkortats och alla måste in samtidigt.

Den som försöker överleva på ÄTA eller övriga timtidsarbeten är förmodligen på ruinens brant och då har man nog redan misslyckats med upphandlingen som beställare.

Vi jobbade i ett stort område tillsammans med ett annat företag åt ett stort fastighetsbolag och vi gjorde exakt samma sak, vi i vårt företag slet som djur och det gick knappt ihop eller rättare sagt det gjorde det inte då man måste betala revisorn,lön, skatter, bilar, verktyg och semester mm.. Vi undrade hur det andra företaget kunde få jobbet att gå ihop, våra jobb gick betydligt fortare än deras.
2år senare möter vi ägaren från det andra bolaget som han nu lagt ner och är jagad, han som också var den som satte priserna vi alla fick jobba på. Han berättade att dom fejkade bort alla sina intäkter och betalade inga skatter, dom var en 30st i firman.

Vad ville jag säga med detta var att det är svårt att konkurrera med företag som inte betalar skatter och använder lågbetalda arbetare från andra länder som han ovan gjorde och det är möjligtvis dom som försöker få till ÄTA/Timtidsarbeten

"Nu kan inte jag alla branscher och deras extraarbetens lönsamhet, men vår är värdelös."

 

 

[jotab]

Många bra svar med mycket intressanta tankar! Det tackar jag för!

Att som gardneri skriver få en garanti på besparingen låter väldigt klokt och viktigt. Och som cocacola skriver är det så klart svårt att ha en 100% perfekt plan innan man sätter igång, speciellt i en äldre kåk där allt inte är som det verkar vid en första anblick.

Det verkar ju som att vi bör skaffa bergvärme i vilket fall, besparingen känns både betydande och väldigt vettig.

Nästa steg för oss är ju dels att jag ska få med mig resten av styrelsen på tåget, men också att börja handla upp det hela. Vilka upplägg för det här kan ni rekommendera? Min tanke hittills är något i stil med nedan:

*Få fram en grov skiss av hur det kan gå till, med en lös kalkyl och bedömning ifall det ens är möjligt
*Styrelsebeslut på att det ska göras en upphandling
*Framtagning av underlag för upphandlingen, mer eller mindre en färdig ritning
*Upphandling

Så långt allt väl, sedan undrar jag lite kring uppföljning, projektledning osv. hur hade ni gjort i den här skalan? Som gardneri skriver så är uppföljning, optimering och garanti väldigt viktigt.

Mvh Jon

[Tågråttan]

Funderade på besparingsgarantin:
Min kompis bor i en stor bostadsrättsförening med ca 400 lägenheter nära Gullmarsplan.
Dom lämnade fjärrvärmen, efter installationen av bergvärme har dom fått betydligt kallare inomhus, kanske beror på att besparingsgarantin inte ska utnyttjas eller om deras radiatorer inte är anpassade för värmepump

Tycker absolut det är bra för dom som håller i inköpet att kunna skydda sig bakom en besparingsgaranti, men ingenting är gratis. Om nu besparingsgarantin ska in i kontraktet kommer det framgå vad ersättningen blir och det kanske bara är ett sätt för att få bort dom sk, källarfirmorna för att dom stora drakarna ska få lämna ett smaskigt anbud alldeles ensamma.  

Sen funderar jag på vad ni kan göra idag för att sänka kostnaderna utan att ens investera några pengar, kanske bara sänka framledningstemperaturen som kompisens bostadsrättsförening gjorde fast dom gjorde det först efter bergvärmen installerades Ska fråga honom på måndag om han vet något om deras bergvärmeinstallation, resultat, eventuella garantier och investeringskostnader.

Mitt råd är iallafall att ni skaffar er EGEN kunskap först innan ni börja förlita er på någon, oavsett om det är konsulter/säljare eller hantverkare.

Har ni ens ett hus som passar med lågtemperatursystem idag?

[cocacola]

@Gardneri

Du dömer folk du inte känner   Pekentrepenör ...  mmmmm jag ska inte svara på det påståendet.

Va är du för människa egentligen ?? Typiskt E tänk att acceptera att fel kan göras... och förlöjliga medmänsklighet
Nej Garderi ,, Du får sitta i din hörna och vara Gud och ofelbar ensam på tronen,,
Du vet Karman brukar bita folk med din attityd.. Vem vet ,, en dag kanske det är jag som kommer då någon av dina "ofelbara" anläggningar har driftproblem .. 
Jag lägger ner den här tråden då jag vill undvika trådträta.
Jag önskar trådskaparen lycka till med valet av leverantör och produkt..
Med vänlig hälsning cc

[Gardneri]

Först ska Ni precis som sagts tidigare försöka sänka energianvändningen och effekten med så små medel som möjligt. Kanske också titta över underhållsbehovet, du nämnde tidigare att Ni bytt fläktar. Kan finnas andra åtgärder som gör att Ni sänker energianvändningen.

I en garanti (avtal) ska det naturligtvis finnas krav för inneklimatet, då avser jag temperatur och ventilation.  Ett mycket vanlig problem är att OVK:n är godkänd, men enbart på pappret. DVS i verkligheten är den inte det, orsaken kan vara allt från att de som bor i lägenheten fixat och trixat. Någon har någon gång i historien velat göra en energieffektivisering och gjorde då det som var vanlig bytt skivorna på/för fläkten. En värmepumps installation löser inte detta.

Se över hela värmesystemet, har varit med om att efter byte från oljepanna till värmepump har man fått kallare. Sedan visar det sig att de gamla radiatorerna alltid varit fel inkopplade, men en oljepanna som lätt kör upp temperaturen löser mycket av dessa problem. Där är värmepumpen inte lika förlåtande. Men en injustering skulle jag rekommendera, ändring av flöde? Bästa sättet att få upp verkningsgraden på maskinera i dessa anläggningar är att ha ett så optimalt system det är möjligt.

Men även beställaren (BRF:en) bör fundera på vilket inneklimat man vill ha och hur flexibelt det ska vara (flexibilitet kostar). Vissa vill ha 20°C och andra 25°C. Svårt att tillgogo se alla viljor.  Finns också de som inte vill höra ventilationen och andra anser att det inte fungerar om de inte hör ljudet.

Om jag satt i en styrelse skulle jag gå tillväga på detta sätt:
1.   Anlita någon (jag har dålig erfarenhet av de stora konsultfirmorna, alla är inte dåliga, men de som är duktiga har ofta mycket att göra) som kan göra en enklare förstudie, mest baserat på ekonomi och vissa grundläggande kontroller. Tomtyta, möjlighet att ersätta fjärrvärmen med el samt en ekonomisk kalkyl.

2.   Ekonomi: vad är mest ekonomisk optimalt (storlek på anläggning med hänsyn till tomtmark, vilket spets ska användas, el eller fjärrvärme) Resultaten ska vara tydliga och pedagogiska.

3.   En budget på installationen och besparing i kronor räknat.

Då får styrelsen ett underlag att gå vidare och ev. dra det för medlemmarna. Men framför allt kan styrelsen peka med hela handen och säga grunden till projekteringen. T ex. effekt på värmepumps installationen, typ av spets. Den som får uppdraget ska naturligtvis också göra en ekonomisk kalkyl innan man går ut och gör upphandlingen, den ska tycker jag en annan part titta igenom för att säkerställa kvaliteten. För att undvika ”klippa och klistra” i handlingen, där fel följer med sedan tidigare.

[Mr Energi]

Jotab, ni är som tur är inte den första föreningen i Sthlm. som tittar på bergvärme, min syn på det är att det alltid är en god investering, det är bara frågan om hur många år det betalar sig på. Det jag skriver nedan är enbart mina personliga åsikter, rekommendationer och gäller i Stockholm stad.

Steg 1, kolla här http://varmepumpar.stockholm.se/Pages/Where.aspx
Skriv in er adress så kan du se om det finns anläggningar med borrhål i närheten av er.
Med en så stor tomt bör det dock inte vara ett bekymmer även om det finns grannar som borrat.

Ni kan dessutom borra ut på kommunens mark om det krisar, till skillnad från Gardneri har jag aldrig fått nej på detta vad jag kan komma ihåg.
Borra under en "vanlig" grannes tomt är dock omöjligt om de inte säger ja till detta vilket jag själv aldrig skulle göra som granne.
Ska placera borrhål till värmepumpsanläggningar under kommunens mark på 2 olika föreningar mitt i Sthlm om några veckor, det går alltså på de värsta ställen förutsatt inga underjordiska hinder.

Så vad ska ni då göra som förening, i era skor skulle jag ta in minst 3 budgetanbud från olika företag för att få ett hum vad kostnaden blir för en installation.
Låt företagen bli insläppta och titta på befintliga förutsättningar, tomt, befintlig fjärrvärmecentral o.s.v. detta kostar normalt inget.
Med dessa ungefärliga priser ni får in som bas, ta ett beslut i föreningen om ni ska genomföra detta eller inte, ta in en externt konsult som skriver en handling.

Till det svåra, att hitta en bra konsult, det finns men inte alltför många som faktiskt är riktigt bra, ofta är det ju entreprenörerna som vet vilka som är bra och någon entreprenör har ni ju inte i början av processen. Bara för att ni tar ett stort konsultföretag är det från person till person. Det gynnar båda parter med en bra konsult så det går att prata samma språk.

Kontakta de 2 vettigaste av företagen som lämnat budgetanbud och be om mer skarpa anbud där de får grotta ner sig lite mer i er fastighets specifika egenskaper och får räkna enligt konsultens angivna specifikationer i handlingarna.

Att ALLT ska ingå tycker jag inte är ett vettigt sätt att jobba för någon part, självklart går det att få allt inkluderat men då får beställaren betala mycket extra pengar för detta.
Bättre lägga korten på borden från början och förklara vad som ev. kan tillkomma och varför men att det är onödigt att betala för något som kanske inte blir aktuellt.
 
Värmepumpseffekten bör bli ganska likvärdig från de olika entreprenörerna, spets med el eller fjärrvärme kan skilja.
Jag håller inte med Gardneri att fjärrvärme är skit som spets, vi har det i många av våra anläggningar och väljer från fall till fall.
Väljer ni fjv. som spets finns alltid full backup om värmepumpsanläggningen havererar men spetsen blir lite dyrare.

Väljer ni en elpanna som spets och kapar fjärrvärmen krävs ett högre el abonnemang men å anda sidan slipper ni fjärrvärmeabonnemanget och elspetsen blir lite billigare per kWh.
En elpanna dimensionerar normalt för den effekt som fattas när värmepumparna går för fullt så havererar värmepumpsanläggningen när det är kallt ute blir kan det lite svalare inne tills anläggningen snurrar för fullt igen.
Det handlar mycket om hur stor del av fastighetens toppeffekt värmepumparna täcker i val av spets.
 
Självklart är det alltid bra att sänka energiåtgången och toppeffekten i fastigheten, vindsisolering, extra isolerruta i fönstren, rätt dimensionerade fjärrvärmeventiler o.s.v. är ett par vettiga saker som inte har oändlig återbetalningstid. Å andra sidan får ni pengar över till dessa förbättringar efter ni installerat en värmepumpsanläggning.
Tar det t.ex. 2år extra innan värmepumparna kommer på plats p.g.a. andra renoveringar har ni tappat besparing för dessa år.
Finns renoveringar med i underhållsplanen går det att ta med i beräkningarna och sätta in en lite mindre värmepumpsanläggning från början.

Anläggningen bör bli ca. 400kW värmepumpseffekt, ca 25st borrhål a 270-300m.
 

[Plumber]

Käbbel.

[Mr Energi]

Alla är bäst, så är det väl nästan jämnt? 
Det är väl tur alla jobbar lite olika, vore tråkigt annars!
Synd om kunderna bara som ska jämställa offerter 

[Tågråttan]

Jag är INTE bäst, även om alla andra påstår det


Bäst är att skaffa sig själv lite kunskaper, då märker man om den man pratar med svamlar och jag tycker INTE man ska stressa sig fram en anläggning. Hellre att det tar 3år och det blir rätt än att man får en anläggning som har ständiga problem

[Gardneri]

Kan bara hålla med tidigare, stressa inte fram ett beslut.

En BRF bör också ta i beaktande vilka medel de har och hur mycket som måste lånas upp och då naturligtvis kostnader som är relaterade till upplåningen.

Energipriset är svårt att bedöma över en längre period och i synnerhet el-kostnaden. Där kan föreningen väga in att sätta upp solpaneler (som idag inte är lönsamma) eller att köpa vinkraftsandelar (lönsam om det är nya verk och mindre lönsamt med äldre). Fördelen med att ha solpaneler och andel i solkraftverk är att el-kostnaden blir stabil, men kan bli något högre just idag. Innebär inte att 100 % måste komma från solpaneler och vindkraftverk.

Att sätta in största möjliga anläggning behöver inte innebära att den är mest ekonomisk lönsam. Att förlita sig på en entreprenör som tittar på vad som är möjlig en sak, men de tar knappast hänsyn till ovanstående i sina beräkningar. Det är väl inte riktig det de helar ska göra, men som förening är naturligtvis ekonomin som styr val av storlek och systemlösning.

Elpriset är en osäkerhet men även om man väljer fjärrvärme så är de taxor som finns idag inte oändliga. De kommer också att ändras. Tydliga tecken är att kostnaden kommer i större utsträckning läggas över på effekten och mindre del på energiuttaget. Det kommer inte ske över en natt, men inom 5 år är gällande taxor borta och ersatts med andra eller att nuvarande fått en annan ”struktur” på sitt upplägg.

[Roland]

Anläggningen bör bli ca. 400kW värmepumpseffekt, ca 25st borrhål a 270-300m.

Det blir ca 40 W/meter borrhål. Jag kanske börjar bli tjatig men jag tycker det låter mycket med tanke på många borrhål på en relativt begränsad yta. Man vill ju gärna ha vettiga köldbärartemperaturer även om några tiotal år när lagret av värme i berget mellan borrhålen är utarmat.