Ämne: Kalkyl över kostander - bygg nytt hus

[villvetamer]

Hej!

Jag och sambon tittar för närvarande på hus. Önskemålet är att hitta tomt och sedan bygga nytt. Finns det någon kalkyl, eller enkel schablon att utgå från så vi vet ungefär vad tomten får kosta om maxtaket för husbygget (alla kostnader) exempelvis är 2,5 miljoner?.

Vi har hittat lite tomter för allt mellan 150 000kr - 800 000kr och som verkar intressanta. Sen har vi tittat på lite olika hustyper från olika leverantörer, och gissningsvis har de hus vi tittat på kostat mellan 670 000 - 1 100 000kr. Det vore även intressant veta vilka ramar man har för att ex. göra tillägg i värmesystemet (dvs. vad brukar värmesystemets kostnad vara i relation till det totala priset). När det gäller VA, el, platta på mark etc. så vet vi inget om de kostnaderna i nuläget.

Frågorna är många, men jag hoppas någon kan ge oss lite svar.

Tack på förhand!

[rocas]

Er kalkyl kommer nog att spräckas......

[Puckonen]

Spontant skulle jag påstå att du är den medvetne hus-beställar-kunden som kommer ha åsikter om det mesta som är "standard". Katalog/prefab-hus och tillval brukar dra iväg så man blir mörkrädd, isolering i innerväggar, dubbla lag gips eller OSB+gips, extra el och takspottar, nätverk, TV, extra isolering, golvvärme även på övervåning, energipaket på fönster, annan VP, extra vattenutkasst på fasaden med varmvatten, takfläkt till köksfläkt etc etc etc... Ta det som en komplimang när jag får det att låta som ngt omständigt.

Utan att veta vad som "ingår" så har jag några exempel från mitt eget bygge där jag inte gjort dessa saker själv, men då höftar jag kostnaderna lite tyvärr då fakturorna kommit lite då och då och jag kan ha missat att minnas ngn:
Platta på mark om man lejer bort det kostar ca 2-2500 kr per kvadrat, gör du mycket själv är du nog nere på 1-1500kr.
165 kvadrat platta med 30 cm isolering, golvvärme, VVS (ink dränering och dagvatten) + 75 kvadrat gjuten uteplats landade på ca 220000 kr, men då gjorde jag allt själv utom grävning, gjutning (behjälplig dock), VVS och potentialutjämning.
VVS med två badrum, ett kök, 200 kvadrat med golvvärme, 180 meter borra, Nibe 1245+FLM och 300 liter VVB och lite extra lull-lull kostade troligen i trakterna runt 300000 kr (kanske 350000 kr?).
Elen tror jag landade på ca 200000 kr, men då har jag gjort ca 1000 meter dragning själv för TV, nätverk och högtalare.

Vi har byggt ett par hus (vill minnas 5 st) i bekantskapskretsen och en av mina bästa vänner ritar och bygger även 2-3 nyckelfärdiga lösvirkeshus (oftast lättbetong) per år till kunder som har tomt och en egen hus-idé. Erfarenheten av det är att flertalet av hans kunder påstår sig spara gott om slantar på denna skräddarsydda-modell jämfört med prefab och special-önskemål/tillval. Det blir ju bara snickarn, bygghandeln och lite andra hantverkare som behöver tjäna sitt uppehälle utan så många mellanhänder.

Fördelen med en dylik lösvirkes process på 4-6 månader är ju att du som kund kan ändra dig ang en innerväggs placering så länge den inte är uppe utan att det kostar dig en krona. När badrummet fått innerväggar kan du glida runt o "känna av" vilket kakel man skall ha (tar en stund innan tätskikt får göras på platta, du hinner få hem kakel innan det är dags, samma sak med badrumsmöbler), hur ljust det är och vilken färg som blir "för mörk". Samma sak med köket, du kan få en känsla för hur det bör utformas i detalj när väggarna är uppe, vart köksön bör vara och hur stor (köket monteras i princip sist, du hinner beställa). Du kan knata runt med elektrikern o peka ut vart uttag, brytare och spottar skall sitta och sedan komplettera prylar en vecka senare om så behövs. En skön känsla av delaktighet, inte 1000 beslut utifrån papper utan snarare 800-beslut i samråd med snickarn på plats i huset med egen centimeterstock i handen, chans att ändra sig så länge inget levererats och monterats och du kan enkelt "kontrollera" byggets kvalité under uppförandet över tid (därmed inte sagt att du skall vara där 5 dagar i veckan under snickarns-lunch eller peta med "extra" saker på helgerna...)

Låna ett kataloghus som exempel-idé och skicka ut förfrågningar om offerter av lokala mindre firmor med gott rykte och bra referenser, en firma på 2-3 gubbar är oftast 1-300000 kr billigare än firman med 40 anställda och egen maskinpark för minsta lilla lyft eller transport. Då har du iaf en referens till övriga offerter du får på prefab, bli inte förvånad om det blir billigare med lösvirke än prefab när alla tillval räknats in på sista raden (gjutning av platta, lastbils-transporter och lyftkranar o allt annat som kan tänkas vara "extra"). Pris per kvadratmeter varierar ju rätt stort beroende på husstorlek, materialval, antal och storlek badrum, storlek på kök etc. Men ca 15000 kr/kvadrat (inklusive moms, platta på mark och lite exklusivare material) torde vara en ganska vettigt median-kostnad om man inte bygger budget hus i trä och plastmattor i badrummet. Var i landet kan ju iofs också spela in till viss del.

Notera att jag inte säger hur du skall göra, bara breddar din horisont lite och passar på att döda en pris-myt om egenritat lösvirke. Lycka till!

[Tågråttan]

Snyggt Puckonen 


Jag själv gjorde en STOR ombyggnad till en kostnad av 14 400kr m2, men då blev huset som nytt..

Sen har jag en kollega som köpte ett nyckelfärdigt enplanshus i Huddinge utanför sthlm på 100m2 för 1.100.000 inkl tomt och alla anslutningsavgifter Det var billigt även fast det var för ca 9 år sedan..
"Men det känns som en lyckoaffär, banken värderade huset i höstas till 3.4-3.6 milj"

[Rickard]

Om du vill komma billigt undan, köp ett Älvsbyhus.
För 1.2-1.5 miljoner får du ett stort hus, nyckelfärdigt, inklusive dubbelgarage.
Det enda som tillkommer är tomt och anslutningsavgifter.

[villvetamer]

Stort tack för ditt svar puckonen. Mycket intressanta erfarenheter och siffror!

Rickard: Vad är din bedömning av Älvsbyhus, utifrån ett kvalitetsperspektiv?
Jag har bara ryktesvägen hört och läst mycket negativt om företag, bl.a. byggfusk, slarv etc.

[Puckonen]

Tyvärr är det väl så att det är många av de firmor som monterar ihop modulhus som inte riktigt sköter sig, visst är det alltid hustillverkaren som är ansvarig och som får sitt varumärke nedsvärtat av att ngn annan inte sköter sig. Men det verkar lite väl trögt ibland för dessa husjättar att åtgärda brister.

Prata med din lokale säljare, fråga om vilka firmor de lokalt använder för montering och det invändiga jobbet. Kanske har de ngn referens-kund du kan få prata med/besöka? Håll ögonen öppna efter husvisningar.

Som av en slump(?) sprang jag på denna artikel idag som jag tycker var objektiv och saklig (notera kommentarerna om värmen):
http://www.byggahus.se/bygga/alvsbyhus-erfarenheter

Glöm nu inte begära in nyckelfärdiga lösvirkes-offerter, väg in vad du får för slantarna när allt är klart och du skall bo där men även hur du kan påverka resan dit till det färdiga huset.

Edit: en till länk att läsa http://www.byggahus.se/bygga/alvsbyhus-honer

[Rickard]

Stort tack för ditt svar puckonen. Mycket intressanta erfarenheter och siffror!

Rickard: Vad är din bedömning av Älvsbyhus, utifrån ett kvalitetsperspektiv?
Jag har bara ryktesvägen hört och läst mycket negativt om företag, bl.a. byggfusk, slarv etc.

Man skall själv ta del i arbetet med grunden, alltså - det är oerhört viktigt att markvatäckningen görs ordentligt, och att det fylls med tvättat material så att du absolut inte får problem med jordlukt i huset.
Avfuktning tror jag är standard numera, så det behöver du bara ha koll på löpande.

När det gäller vitvaror och liknande så får man vad man betalar för, köper man det billigaste så får man inte världens bästa kvalité, men å andra sidan kanske det är ett val man kan göra för att spara en miljon, eller så lägger man till 100-200 000 kr och får toppkvalite på alla maskiner och vitvaror, det blir ändå billigare.

När det gäller byggfusk och vattenskador kan det säkert hända även på ett prefabriserat modulhus, men risken är naturligtvis mycket mindre då kvalitetskontrollerna i själva fabriken alldeles säkert är hög och tiden från byggstart till väderskyddat är kort.
Om det regnar just när stommen monteras kan det bli blött, men handen på hjärtat, hur blött kan inte ett lösvirkeshus, eller ett hus som byggs av block bli om det regnar under (den mycket längre) byggtiden?

Personligen skulle jag aldrig köpa ett hus för 2-3 miljoner när det finns så pass mycket billigare alternativ, om jag inte hade obegränsat med pengar.

Om/när den personliga ekonomin blir bättre kan man successivt höja kvalitén på de vitvaror och andra tekniska systemen i takt med att de tjänat ut.

I mina ögon är det absolut viktigaste att man får till en uteplats som ligger i sydväst, med bra förutsättningar för en uteplats som kan bada i aftonsol, tomtens placering, och möjligheten att ha en riktigt bra uteplats är absolut mycket viktigare än kvalitén på vitvarorna.

Jag tror för övrigt att de har en bättre hantering av kundklagomål numera, efter kalla fakta eller om det var uppdrag granskning.. så sparkades ju den gamla VD:n (grundaren av företaget) och yngre förmågor har tagit över, som bättre förstår att det i dagens informationssamhälle inte går behandla kunder hur som helst.

Att tapeter är billiga är ju inte direkt ett stort problem, kanske går det uppgradera redan i fabrik, annars kan man ju alltid tapetsera om när man bott in sig, och om ekonomin tillåter.

Att golven kan vara lite si och så gäller nog på alla nybyggda hus, och det är ju absolut inte ovanligt att golv på plattor kan vara både lutande och fjädrande p.g.a. ett dåligt underarbete.
Som jag ser det finns det mycket fler risker för byggfusk och problem med väder/vatten under byggtiden om man väljer lösvirkes eller blockbyggda hus. 

[Puckonen]

Vissa saker går ju inte att förbättra efter hand, eller jo det går men till en kostnad man inte vill fantisera om.

Ettrörssystemet till radiatorerna kan ju var svettigt att byta till ett två-rörs. Tilläggsisolera ytterväggar eller ljudisolera innerväggar är heller ingen höjdare.  

Det är inte avfuktare, de har en "öppenventilerad grund med en lösning från Trygghetsvakten".

Platta på mark med golvvärme, det är en bra grund att bygga vidare på.

Att du får ett tätt klimatskal snabbare med prefab-hus är helt sant, riktigt fina förutsättningar om vädret är fint, grunden seriöst utförd och snickarna som sätter i hop modulerna är seriösa.  Nu kan man ju iofs även bygga lösvirkes hus väderskyddat under tält på plats, det är givetvis rätt dyrt men till och med väder-säkrare än prefab. 

Men att risken för byggfusk skulle variera särskilt mycket mellan lösvirkes o prefabhus tror jag inte, det är ju teoretiskt samma snickare som snickrar ihop modulerna som skulle byggt ett lösvirkeshus. Rörpulare, elektriker, målare och kakelsättare är det samma med. Att modulerna var iaf hyfsade när de lämnade fabriken innan snickarn med det lägsta anbudet för monteringen sätter hammarn i det ser jag inte som ngn garanti för ngt heller.

Absolut skall man köpa det som passar ens nuvarande ekonomi bäst, gäller bara att inte snåla på fel saker som inte kan åtgärdas till en rimlig kostnad i framtiden. 

[Rickard]

Ettrörssystemet måste ju gå uppgradera.
Om inte, köp nåt annat, även om det kostar 1000 000 mer. 

Ytterväggarna på ett älvsbyhus har normenliga mått, som hos de flesta andra.

Om man gjort markavtäckning på ett adekvat sätt så räcker det med trygghetsvakten.

Det går säkert bygga lösvirkes eller blockhus under tält, jag har aldrig sett nåt sånt, men det kanske förekommer...

En slarvig snickare som bygger ett lösvirkeshus kan göra 1000 fel.
En slarvig Älvsbyhusmontör kanske kan göra 100 fel.

Har man en obegränsad ekonomi skall man köpa det man vill ha, och det man tror på.
Absolut.

Även om det kostar 4 miljoner. 

[Tågråttan]

Det är nog som vanligt, har man otur så har man...

Men om jag skulle beställa ett nytt hus av någon fabrikant skulle jag se till att gipsskivorna skruvades, tidigare spikades gipsen och det frångick man för väldigt länge sen!! Men nu händer det tydligen att vissa spikar igen och spikarna vandrar ut efter några år och sen är det ett rent helvete att få det åtgärdat..

För några år sen var jag i ett Älvsbyhus och den gipsen var spikad.. Dom husen köptes in av Skanska och såldes sviiiiiiiiin dyrt.... Vad sägs om ett Älvsbyhus för 7.000.000

[Smurfen.]

Misstänker att de flesta husfabrikerna spikar gipsen i dag med spikpistol går fortare än att skruva och tid är pengar och har inte hört att dom inte skulle sitta bra.

[rocas]

jag tvivlar på att gips spikas....

[Smurfen.]

Har för mig att det är skruv som skjuts fast men det kallades för spikning

[Tågråttan]

Ren jäkla spik och ingenting annat än spik...
Sen om dom försöker kalla det för spikskruv eller specialskruv , men det är ingenting annat än spik..

Jag vet inte vad det är för reglar, tänk om dom skjuter spik i plåtreglar