Ämne: Föra över fastighet till AB

[Dlingman]

Har köpt en liten fastighet i en svensk medelstor stad. Fastigheten har 6 lägenheter samt två st bostadsinredda gårdshus. Jag har köpt fastigheten med intjänade medel från företagare (enskild firma) men känner nu att det kommer bli ganska mycket omsättning och funderar på att placera det hela i ett aktiebolag istället. Information om hur man gör rent tekniskt/juridiskt har jag hittat här och här men jag blir inte klok på de skattemässiga bitarna. Blir det en fördel för mig att driva fastigheten inom ett AB. Eftersom jag ska bo med min familj i en av lägenhetena så undrar jag också om jag måste ta ut hyra av mig själv till Bolaget? Jag antar det. Eller är det fördelaktigare att skatta det som en förmån? Om någon har bra länkar att hjälpa till med vore jag tacksam. Har läst på skatteverket men får huvudvärk.

[Carl N]

AB ger ju den fördelen att en del av vinsten kan plockas ut som utdelning.
Exakt vilket förhållande mellan utdelning/lön man ska ha vet jag inte med det går att räkna på.
Jag tror att förmånsbeskattning blir billigare totalt än att betala in hyra till AB, jag är inte 100.

[putte82]

Jag äger mina fastigheter som privatperson men driften har jag i ett aktiebolag. Ska bolaget äga fastigheten åker du på drygt 4% stämpelskatt som nog känns extra jävlig då du redan betalat som privatperson en gång. Enligt min revisor är det fördelaktigt att äga fastigheter privat, frågade dock inte varför.

Så du kan om du vill fortsätta äga det som privatperson men få alla inkomster och utgifter i bolaget. Förutom kommunens VA och vissa fjärrvärmeleverantörer som envisas med att enbart skicka till fasighetsägaren. Dom kostnaderna kan du dock debitera aktiebolaget.

[Petterfrojd]

Jag hade rekommenderat Holdingbolag.se eller fxtrading.se

[Smurfen.]

AB ger ju den fördelen att en del av vinsten kan plockas ut som utdelning.
Exakt vilket förhållande mellan utdelning/lön man ska ha vet jag inte med det går att räkna på.
Jag tror att förmånsbeskattning blir billigare totalt än att betala in hyra till AB, jag är inte 100.

Kan man inte ta ut en del av vinsten som räntefördelning och på så vis skatta 30% om man har kvar det som enskild firma alltså ?

[Rickard]

Det man brukar snacka mest om när det gäller fastigheter är väl annars momsen, man (tror jag) kan välja när man köper om man vill ha med momsredovisning eller utan, skall du investera tungt i renoveringar kan det vara lönsamt att få dra av momsen, men är det mest bara intäkter så är det mer lönsamt att inte momsredovisa.
En privatperson får väl hyra ut för 40-50 000 kr/år skattefritt, kan tänka mig att det är det som gör att man menar att det är mer gynnsamt än att ha i ett bolag. (Eller så måste ett AB momsredovisa?)
Hur ägandet kan vara privat, men alla intäkter och kostnader hamna i ett bolag förstår jag inte, antingen är det väl privat eller ett bolag?

Troligen är det inte så stor skillnad hur du än gör, men ett AB kan ju vara gynnsamt på vissa sätt, om inkomsten blir så pass hög att din totala årslön kommer över brytpunkten för statlig skatt kan du plocka ut aktieutdelning ur bolaget istället.
Ca 180000 kr/år enligt schablon, eller 50% av bolagets totala lönekostnader.
På de pengarna är det bara 20% skatt, men då har bolaget först betalat ca 20% bolagsskatt på vinsten innan du får plocka ut utdelningen.

I ett bolag kan du även periodisera om du vet med dig att framtida investeringar kommer att innebära negativt resultat inom något år, det innebär att du kan skjuta upp bolagsskatten i upp till 5 år, blir det sedan ett år med förlust kan du bokföra tillbaks tidigare periodiserade vinster så du får ett nollresultat istället.

Men det är en djungel, helt ärligt tror jag att det kan vara bästa att låta en duktig jurist eller revisor titta på hela din ekonomi och komma med ett förslag som du tycker känns OK, räkna dock med att det kan kosta en rejäl slant att prata med den typen av rådgivare. Skulle tro minst 10 000 kr bara för att få de råd som du behöver.

[Smurfen.]

Hyran är väl normalt momsfri (tror jag) så det bör inte komma in så mycket moms på fastigheten.

[Rickard]

Om man väljer att redovisa moms för att få göra avdrag på investeringar så blir alla intäkter också momspliktiga.
20% av hyran går då till staten.

[Smurfen.]

Blir lite konstigt då måste man ju höja hyran med motsvande vilket jag gissar att inte hyresgästerna kommer gilla om man hyr ut till privatpersoner. Antar att man inte kan välja att köra med moms några år medans man renoverar och sen köra utan moms när man inte renoverar fastigheten.

[Tågråttan]

Det är ingen moms på lägenheter och ingenting man som fastighetsägare själv kan införa.

Dock kan fastigheten även innehålla lokaler och dessa kan vara momsbelagda, alla kostnader med moms som hänför dit får man dra av momsen på!

Låt oss säga att det finns gemensamt soprum och den momsen får man dra av till viss del.
Exempel: 100000 hyresinkomster för bostäderna och 10000 för lokalerna gör att 10% av inkomsterna landar på lokalen, då får man dra av momsen för kostnaderna som hänförs till soprummet med 10% pga lokalerna.


Sen finns det ju fastighetsägare som är galna och gör lite som dom själva vill men det är ju en helt annan historia!


Tillägg: ang periodiseringarna!
Dom allra flesta som periodiserar har inte den blekaste om vad dom gör, dom är bara glada att dom slipper betala lite skatt nu men blir tvingad att betala den skatten senast om 5 år, att öppna ett bolag för att hoppas på att det ska gå sämre nästa år så kanske man ska vara anställd istället.

När väl skatten ska betalas så skyller dom på revisorn och säger att det är hans fel att företaget gick åt skogen.
Väldigt få har glädje av att periodisera så den skiten ska inte gemene man syssla med.

[Rickard]

OK, jo - jag har bara erfarenhet av matvarubutiken och skolan i byn och det är ju verksamhetslokaler (med en hyreslägenhet), och där kan man i alla fall välja, väljer man att kunna dra av momsen på affärslokalen, så blir det moms på hyreslägenheten, så var det i alla fall för typ 10 år sedan, hur det är nu vet jag inte.
Man kan inte ändra hur som helst, men typ en gång efter ett antal år kanske är möjligt, speciellt om man ändrar inriktning på verksamheten.

Periodisering har jag använt för ett par år sedan då vinsten var osedvanligt hög, jag periodiserade för att slippa få schablonskatten höjd till en orimligt hög nivå det efterföljande året.
Året därpå bokförde jag tillbaks vinsten, och kunde på så sätt hålla schablonskatten rätt lika över åren.
Men i övrigt har du rätt Tågråttan, har man planer på att gå i förlust skall man nog hitta på nåt annat - men just för fastigheter så kan det ju vara uppenbart att vissa år blir förlustår om man investerar tungt, det kan t.o.m bli ett antal förlustår rent skattetekniskt om man investerar för några hundra tusen som avskrivs över ett antal år.

[Smurfen.]

Jag använder mig av periodisering eller skogskonto men blir skattemässigt typ samma sak fast jag får spara dom i 10 år i stället för 5 år och pengarna ligger låst på ett speciellt konto man slipper ju naturligtvis inte skatten men slipper å andra sidan skatta för pengar som jag senare kommer investera i företaget för men det gäller naturligtvis att ha koll. I mitt fall kan jag inte göra av med pengarna så att dom är insatta till samma år tills skatten ska betalas in med periodiserings fond kan ju göra av med dom men då ska man nog inte ha eget lite koll på skatt och ekonomi bör man ha. Går ju även att använda om man närmar sig pension eller deltids jobb så man håller nere skatten en del om man inte behöver pengarna i handen nu. I det här fallet som jag uppfattade det att fastigheten är köpt med intjänade pengar dvs inga lån så bör man kunna ta ut en del vinst som positiv räntefördelning i alla fall efter några år.