Ämne: Bygga hus - delad entreprenad - vad innebär det i praktiken?

[villvetamer]

Efter ca 2-3 års ändlöst letande har vi äntligen hittat en tomt där vi vill bo. Glädjeyran blev dock kortvarig...
Vi vill hellst bygga totalentreprenad då vi har en 6 månaders bebis. Dessvärre går inte kalkylen ihop med totalentreprenader då snickarfirmorna och husföretagens offerter ligger en bra bit över vår budget, ihop med den aktuella tomten.

Det enda alternativet där vi får ekonomin att gå ihop är delad entreprenad där vi köper en stomrest kåk, gör en stor andel eget jobb och tar in UEs. Skall tilläggas att vi är normalhändiga och har bl.a. byggt ett kallgarage, renoverat lägenhet, sommarstuga och en husvagn.

Orsäkerheten ligger snarare kring möjlig tid att satsa på projektet samt vad det innebär för ansvar kopplat till en delad entreprenad bl.a:

arbetsmiljöansvar (bas-p, bas-u),
ordna med byggcontainer,
ordna med byggbarack och byggvatten,
ordna med byggel...

Skall tilläggas att kalkylen är så pass slimmad att vi ej heller kan lägga över samordningen på snickarfirman då de tar ett påslag på 15% på sina och UEs fakturor.

Efterfrågar nu erfarenheter från er erfarna här på forumet, vad det innebär för mig som privatperson att bygga delad entreprenad.

[svenske kocken]

Samordningen är kanske den "knepigaste biten" det krävs rätt god kunskap för att få rätt gubbe i rätt tid. Planeringen måste göras så att alla kan komma när det är deras "tur" och att dom då får göra sin del effektivt. För du ska vara medveten om att inga hantverkare sitter hemma och väntar på att du ska ringa utan alla försöker boka in fulla dagar. Så när det blir en försening kan det ta veckor/månader tills hantverkaren kan komma nästa gång för han har ju flera lika viktiga kunder som dig.

[villvetamer]

Tack för bra inputs Kocken!
Känns som man måste ha någon form av startmöte samt ev. ett byggmöte under resan, för att planera in allt så bra som möjligt så man undviker de förseningar du nämner.

Gällande bitarna nedanför, hur löser man dem rent konkret?
•Arbetsmiljöansvar (behöver jag som byggherre ha bas-u) ?
•Hur fungerar det med byggbarack ? (hyr man in sådan ...pris?)
•Provisorisk toalett för hantverkare samt tömning av denna? (..går det hyra?)
•Byggcontainer?
•Byggvatten?
•Byggel?

[svenske kocken]

Gubbarna ska ha ett utrymme där dom kan byta om och tvätta sig samt kunna sitta och äta. Ofta kopplar man provisoriskt vatten och avlopp till det som senare ska anslutas till huset. Man kan även ha "bajamaja" som uthyraren tömmer när det behövs, då får man även lösa vatten och tvättmöjlighet med "dunkar". El löser man oftast genom att beställa byggel av nät ägaren som då kopplar in en byggcentral med elmätare. Därifrån drar man sedan dom "sladdar" man behöver, lite olika beroende på behov.
En container är naturligtvis bra att ha om man är det minsta rädd om sina saker, utan möjlighet att låsa in grejerna försvinner dom rätt fort. Container kan du hyra.
Byggmöte bör du hålla minst var 14 dag när bygget rullar på så att alla olika yrkesgrupper hela tiden är uppdaterade.
All "infrastruktur" kan du hyra av div uthyrningsfirmor. Men var beredd på att det kostar en slant.
Hur det är med arbetsmiljön har jag numer ingen koll på.
Och naturligtvis måste du ha ett uppstartsmöte en vecka eller två innan byggstarten.

[villvetamer]

Grymt bra inputs.
Tack för svaret!

Jag kollade på nätet och det verkar som man kan hyra en byggbarack på släp:
http://www.ramirent.se/WebShopProducts/Documents/102129_produktblad.pdf

Pris ca 300kr per byggdag.

Hur länge behöver man ha en byggbarack?
Vi tittar på stomrest hus och rimligen så bör innertak vara på plats så isolering kan sprutas på efter ca 3-4 veckor. Sedan vet jag inte när i tiden toaletten rimligen fungerar, men gissningsvis tidgast efter ca 4-5 månader.
Priset blir då ca 40 000kr för en byggbarack... tycker det verkar en aning högt. 
Då kanske en baja, som du nämner Kocken, är en billigare lösning.

Funderar bara vad man ska skriva för siffra i kalkylen...

Byggcontainer har jag fått siffran 20 000kr från en husbyggares kalkyl.

[svenske kocken]

Och fördubbla tiden i byggkalkylen, det tenderar alltid att dra ut på tiden. Orsaken är ofta att en kan inte komma på utsatt tid och då kan nästa inte utföra sitt jobb den dag(ar) det var tänkt och h*n är upptagen med annat x antal dagar/veckor. Så mycket luft i tidkalkylen och tro inte på någon glädjekalkyl som vissa mer eller mindre kunniga tenderar att ge.

[bopakoster]

Mycket klokt råd där från svenske kocken!

[Carl N]

Skulle avråda från delad entreprenad, kan bli den dyraste lösningen om nått går fel.
Arbetsmiljöansvaret är den ena tunga biten, den andra är att du har inget att sätta emot om nått går snett med bygget.
Ingen kommer ta nått ansvar för ev felaktigheter.

Jag skulle kolla på typ nyckelfärdiga hus från olika hustillverkare, det brukar inte vara så dyra grejer tycker jag?

[villvetamer]

Vi har tittat på nyckelfärdigt, men enligt de produktionskalkyler vi fått är delad entreprenad, med en del eget arbete (tapetsering, lägga klickgolv etc) enda sättet för oss att klara kalkylen.
Noterar samtidigt ditt varnande finger och kan väl tillägga att det är orsaken till att jag vill borra djupare i ärendet innan vi köper tomten.

Vi har lagt in en post om ca 100 000kr på oväntade kostnader kopplat till invändiga snickerier, VVS eller annat.
Sedan har vi lagt 115 000kr som reserv om vi måste spränga (var en husleverantör som rekommenderade summan på den aktuella tomten).

Utöver detta har vi lagt in ca 50 000kr på "övriga tillval", dvs. extra spottar i taket, korrigering snickerier etc.

Hur mycket ytterligare extra utrymme behöver man lägga till?
Jag har begärt in budgetpriser från rörmockare, snickare, elektriker för samtliga entreprenader kopplat till den ritning vi har på huset och fått in prisuppgifter som vi petat in i kalkylen.

Total produktionskostnad är ca 4 000 000kr och tomtpriset 1 000 000:-

[Carl N]

Men det finns ju massor av nyckelfärdiga hus för under 3 000 000 ?
Vad är det jag missar?

[svenske kocken]

Dom flesta husfabrikanter har även olika färdigställandenivåer så att man kan välja att göra vissa arbeten själva och därmed "tjäna" några kronor.
Och jag skulle inte råda en som inte har tidigare erfarenheter av hur ett husbygge fungerar till att ta på sig byggmästarrollen, det kräver normalt betydligt mer än lite händighet.

[villvetamer]

Men det finns ju massor av nyckelfärdiga hus för under 3 000 000 ?
Vad är det jag missar?

a. Standarnivå på tillval (golv, kök, kakel etc), byggnadskonstruktion, isoleringsnivåer i väggar, planlösning och husets exteriör...
Vi har kollat på allt ifrån billigaste husleverantörer till de dyrare.
I fallet med de billigaste kan du inte räkna med några direkt tillval. Det saknas ofta isolering i innerväggar eller kakel på toaletter, du får ej ändra planlösning utan att husleverantören "låser upp" husmodellen och sedan projekterar om till en extra kostnad. Ytterväggar saknar installationszon och spikar du upp en tavla gör du hål i tätskiktet. Ej möjligt få bastu eller braskamin i flertalet av de billigaste (ett av våra kriterier).  I majoriteten av de billigare kör man med frånluftsvärmepump och du kan ej få bergvärme och FTX. I två av fallen med de billigaste så får du krypgrund och ej platta. Sen ska vi inte glömma exteriören och det utvändiga där man hos de billigaste vi tittat på ej kunna välja ex. liggande panel.

b. Byggherrekostnaderna. Markarbete, bygglov, räntor på lån under byggtiden, anslutningsavgifter el och VA, kontrollansvarig etc. Dessa står som en egen post i produktionskalkylen och är separerad från materialleverans och entreprenadkostnader. Totalt motsvarar dessa kostnader mellan 350 000-400 000kr. Tar man dessutom till den "extra höjd" jag nämnde så blir det kvar ca 2 500 000 och de flesta husleveranser kostar en bra bit över 3 000 000kr (medeldyra företag).

c. Referenser.
Vi har pratat med bekanta som byggt nytt samt följt flera bloggar på nätet där folk byggt med olika husleverantörer och när vi då jämfört har det visat sig att vissa husleverantörer hade ständigt återkommande problem med missnöjda kunder genom åren. Dessa åkte ut från vårt urval.

Kan väl säga som så att det rör sig om ca 10-12 husföretag vi kollat på.

Av de 3 företag vi valt ut i vår förstude, har vi för samtliga hittat en husmodell vi tycker om (både planlösning och exteriör). Av dessa är det en som erbjuder totalentreprenad, en som erbjuder generalentreprenad samt en som erbjuder delad. Den som erbjuder delad ligger i topp i undersökningar samt har fått väldigt goda referens (jag även kontaktat och kollat upp). De som erbjuder totalt och general kostar ca 300 000-400 000kr mer sett till produktionskalkyl och innebär att vi ej kan köpa tomten.

[Andy5464]

Hej, hoppas det finns lite liv i denna tråd.

Vi är i samma sits. Vi vill ha bergvärme + FTX med möjlighet till frikyla (inte minst med tanke på årets sommar) och då har vår husleverantör svarat med att vi får lägga bergvärme och ventilation utanför deras entreprenad och ta eget ansvar för det, de kan inte tillhandahålla detta. Bara bergvärme + mekanisk frånluft utan återvinning. Energibesparingen var inte det främsta målet med FTX, däremot att ha kontrollerad tilluft och möjlighet till kyla.

Vårt mål var från början totalentreprenad men det känns som att det nu inte är möjligt. Vi har inte läst något direkt dåligt om husleverantören men inser att det kan bli kostsamt om någonting strular vid installationen.

Hur har det gått för er? Man blir ju mycket nyfiken på vilka husleverantörer ni valt mellan...

[Rdx]

Om.ända problemet med totalentreprenad är att du vill ha ftx och frikya, så måste det väl vara bättre att välja ttalentreprenaf och fixa till frikylan efteråt?