Ämne: Husets värdering efter bergvärme??

[Smogz]

Hej!

Jag har en fundering på hur mycket ett hus kan förväntas att öka i värde (inte taxeringsvärde utan mer en värdering som jag kan gå till banken med och diskutera lån).

Såhär har jag resonerat för mig själv:


Husets inköpspris..vi köpte november ifjol så jag utgår för enkelhetens skull att värdet är detsamma idag. (vi har renoverat lite osv. men för enkelhetens skull).

Jag utgår från den månadskostnad som detta lån inklusive, amortering på topplån plus energikostnad ger - dvs ca 11000 per månad (utgår från 5% ränta på bottenlån och 5,5% ränta på topplån).

Utifrån denna månadskostnad räknar jag bakåt från samma månadskostnad som i fallet ovan (11000) och utifrån den nya beräknade energikostnad (med lite marginal för eventuella felberäkningar - dvs jag räknar med en större energiförbrukning än jag kanske borde).


Det skulle innebära att huset skulle öka från ca 1 900 000 till 2 200 000 utan att månadskostnaden förändras efter att värmepumpen installerats (ränta och hushållsel oförändrad).


Om denna värdering stämmer och om investeringen med värmepump är 130 000 skulle vi om vi fÃ¥r värdera om huset till 2,2 millar i praktiken kunna minska vÃ¥rt topplÃ¥n frÃ¥n ca 200 000 till ca 70 000 (vÃ¥rt lÃ¥n ökar frÃ¥n 1,9 mil mil med 130 000 som bergvärmepumpen kostar, med bottenlÃ¥n pÃ¥ 90% av nya värdet 2,2 mil kan topplÃ¥net minskas) , korta av amorteringstiden pÃ¥ topplÃ¥n frÃ¥n 15 till 5 Ã¥r  och ändÃ¥ minska mÃ¥nadskostnaden med nästan 1000 kr i mÃ¥naden.

Tänker jag helt fel i hur huset kan värderas upp efter en investering i ny värmepump??

Kan detta stämma?

/Smogz

[Bertil]

Testa billigare med bottenlån än topplån!

Det man hört är att en kökrenovering för samma pengar kan höja värdet mera än en vp. Det är helt barockt, men en VP syns väl inte sÃ¥ väl 

[Smogz]

Förstår inte vad du menar Bertil..

Testa billigare med bottenlån än med topplån.

Jag har räknat med lägre ränta på bottenlån än på topplån, har också räknat med att jag inte behöver amortera bottenlånet. Förklara gärna lite mer vad du menar? I övrigt har jag tänkte rätt eller??

[Rickard]

Enligt en mäklare i Boden skulle ett hus i 1-miljonklassen stiga med ca 200 000 kr om man konverterade från direktverkande el till vattenburet och värmepump, på ett hus i din prisklass tror jag nog inte att det är helt uppåt väggarna med något mer, men 300 000 kanske är lite i saftigaste laget.

Så vitt jag vet har vi ingen fastighetsmäklare som medlem i forumet, lite inside info hade inte varit helt fel i detta fall.

[Smogz]

Ja, min tanke är att pÃ¥ papperet är 300 000 kanske lite väl saftigt men samtidigt sÃ¥ kan man ju köpa huset för 300 000 mer, lÃ¥na fullt precis som vi gjort och ändÃ¥ bara ha samma mÃ¥nadskostnad i slutänden. Vilket känns som  en rätt ok utgÃ¥ngspunkt.

[Bertil]

Testa billigare med bottenlån än med topplån.

Kanske lite kortfattat  :-[

Testa hos banken att få lägga om dyra topplån till billigare bottenlån.

Sen är jag gammaldags, man ska amortera och då menar jag ska!

Priserna stiger inte för evigt, många fick lämna hus och hem i början på 90 talet. Högt belånade osså sjönk marknadsvärdet, då ringer banken och frågar har du ytterligare säkerthet att satsa i huset eller kan du engånsgamortera. (dom är skyldiga att göra så)
Kan du inte få fram nåt mera så säljs huset!

Uschhh nu mÃ¥lade jag faxxxn pÃ¥ väggen, men det kan bli sÃ¥ illa 

[Smogz]

Hej!

I vårt fall så har vi marginaler.

DU har helt rätt att man borde lägga om topplån till bottenlån och det var hela syftet med min första diskussion.

Kan jag med hjälp av en investering på 130 000 höja husvärdet med 250 -300 tusen så kan jag minska andelen topplån med en rejäl summa. Betala av det fortare och sedan bara ha bottenlån. Självklart betalar jag på det också. Men i händelse av kris så kan jag stoppa amortering på bottenlånet en tid ifall det behövs.

Tror du målar fan på väggen väl mycket...tror det skall mycket till innan banken kastar ut dig. Då får dom ju sälja huset till priset det blivit värt och ta förlusten och förlorar dessutom räntan. Tror man kan diskutera en avbetalningsplan.

[Bertil]

Tror du målar fan på väggen väl mycket...tror det skall mycket till innan banken kastar ut dig. Då får dom ju sälja huset till priset det blivit värt och ta förlusten och förlorar dessutom räntan. Tror man kan diskutera en avbetalningsplan.

Nja det är staten som kräver fullgod säkerhet pÃ¥ alla bankens lÃ¥n.  SÃ¥ förluster blir det helt klart, dom flesta kan skaka fram mera kapital tex genom föräldrar, sÃ¥ det behöver inte gÃ¥ sÃ¥ lÃ¥ngt som till inlösen.
Det kan förekomma avskrivningar pÃ¥ lÃ¥n, jag har en bekant  han byggde en hel del i enskid firma i början pÃ¥ 90, 16 lägenheter. Banken ville nog inte ta över fastigheter i glesbyggd! Där avskrev man nÃ¥n mille!!!!   SHB..

Själv bodde jag i en bostadsrätt i glesbyggd "tokrenoverad" i början på -90, utan nån som helst borgen bara inteckingar i huset.
 Där avskrevs ocksÃ¥ nÃ¥n miljon 2005, (SBAB) trots det var min 2:a värdelös även efter det!!!
Inte lätt att bli rik i glesbyggd! Inte på husaffärer iallafall!

Helt rätt som du säger amortera topplån snabbt som attan, ev höja bottenlån efter ett tag genom ny värdering! Så att topplånen såsnabbt som möjligt amorteras/ konverteras till bottenlån.

[Fresh Prince]

Det måste väl vara svårt att höja husets värde med mer än själva investeringen. I så fall kan ju de som köper det lika gärna göra investeringen själva. Vi hade en värderingsman hemma för ett tag sedan innan installation av bergvärmen och när jag frågade om detta så sa han att man kan ränkna med att att husets värde stiger med ca 75-80 % av investeringen.

/Fresh

[Smogz]

Tror du det?  jag tror och hoppas du har fel.

När man gör investeringen, dvs köper huset utgår man ju från vad huset kommer att kosta per månad. Om jag gör en investering som ger en lägre månadskostnad borde ju rimligtvis hvärdet på huset stiga så att månadskostnaden motsvarar den kostnad som det var tidigare.

Självklart så har ju en blivande ägare möjligheten att investera själva men det är ju förutsatt att dom köper huset innan det är gjort.

Men det är därför jag fråga här. Är det ingen här som verkligen har installerat en bergvärmepump och sedan värderat om huset? vad blev skillnaden?? Alla som svarat hittils har ju bara spekulerat. Finns det nån med fakta på området?? SOm faktiskt fått sitt hus uppvärderat efter en installation`?

[staffan55]

Jag tror inte att du kan få ngt riktigt bra svar. Själv har jag talat med olika mäklare- har kontakter med dem i mitt yrke- och den upfattning som de redovisat är att "kostnaden" för en VP inte är riktigt relevant. Däremot blir naturligtvis den motsatta sidan, dvs husets driftskostnader något som kan inverka på budgivningen. Man har alltså råd att låna mer för att köpa huset eftersom man i sin boendekalkyl tittar på "hela" driftskostnaden.

Egentligen blir det jag säger ett cirkelresonemang där det riktiga svaret styrs av tillgång och efterfrågan.

En VP -investering i ett jättefint hus i Norrlands inland kan ändå betyda att man inte får en enda extra krona och huset i ett attraktivt storstadsområde säljs till högstbjudande utan att VPn betyder ett skvatt.

Vi får väl hoppas att vi som bor i övriga områden får igen pengarna en gång i framtiden men innan dess har vi fått igen investeringen med råge pga våra lägre energikostnader.

[Smogz]

Hej!

Nu har jag beställt en värdering till början av nästa vecka. Om någon av er är intresserad kan jag lägga ut resultatet här när jag är klar.

Fick dock en indikation av mäklaren som utför värderingen på att det kan vara ungefär som i min beräkning i första inlägget.

[maha6305]

Sen är jag gammaldags, man ska amortera och då menar jag ska!

Ja! Antingen amortera minst lika mycket som värdeminskningen - eller renovera för egna pengar så att värdet bibehålls (inkluderar stambyten, tak elinstallationen, grundisolering o s v)

Det är med fasa man ser folk låna upp till öronen och tro att allt håller i en evighet.

[HerrBrun]

Sen är jag gammaldags, man ska amortera och då menar jag ska!

Jo, fast att amortera på ett bottenlån då man har topplån är inte ekonomiskt försvarbart. Bättre då att amortera mer på det lån med högst ränta och låta de andra vara amorteringsfria.

[Smogz]

HÃ¥ller med herr Brun!

Sen kan man ju alltid diskutera om man skall amortera på bottenlån regelbundet eller om man har disciplin att investera de pengar som man borde amortera på ett sätt som ger mer avkastning.

Har en kännsla av att på 5-10 års sikt är det bra mycket bättre att lägga pengarna på en fond och amortera hela beloppet i slutet av perioden istället. Amorteringen blir så mycket större då. Iofs måste man ha större avkastning än räntan på lånet.

Tycker iallafall att frågan är svårare än "amortera för fasen"..